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Für Verwalter und WEG-Verwaltungen

Energieeinkauf für Hausverwaltungen

Strom und Gas für Hausverwaltungen heißt selten „ein Vertrag“. Es heißt Allgemeinstrom in dreißig Objekten, Heizgas in fünfzehn, dazu Aufzüge, Tiefgaragenbeleuchtung, Wärmepumpen und Heizungsanlagen. Jedes Objekt hat eine eigene Laufzeit, eine eigene Kündigungsfrist und einen Eigentümerkreis, der die Entscheidung nachvollziehen können muss.

Wir bündeln diese Mengen zu einer Ausschreibung, holen Angebote bei regionalen Stadtwerken und Versorgern ein und bereiten das Ergebnis so auf, dass Sie es in die Eigentümerversammlung oder ins Beiratsprotokoll übernehmen können. Wie eine Ausschreibung abläuft, ist Schritt für Schritt beschrieben.

Objektliste besprechen

Auf einen Blick
Zielgruppe
Hausverwaltungen, WEG-Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften mit mehreren Objekten.
Leistung
Bündelausschreibung für Allgemeinstrom, Heizgas und Wärmepumpenstrom bei regionalen Stadtwerken und Versorgern.
Umfang
Fristenplan, Angebotsvergleich mit Begründung, Vertragsabwicklung, Objektan- und -abmeldung, Rechnungsprüfung.
Region
Esslingen am Neckar, Stuttgart und Umkreis.
Der Ausgangspunkt

Viel Aufwand, wenig Sichtbarkeit — und trotzdem Ihre Verantwortung

Der Energieeinkauf ist für eine Verwaltung eine undankbare Aufgabe. Er kostet Zeit, die niemand gesondert vergütet, und weil jeder Vertrag zu einem anderen Termin ausläuft, verteilt er sich über das ganze Jahr. Aufmerksamkeit bekommt er meist erst, wenn etwas schiefgeht: eine Frist verstreicht, ein Objekt rutscht in die Ersatzversorgung, oder in der Versammlung fragt jemand, warum ausgerechnet dieser Anbieter beauftragt wurde.

Gleichzeitig ist es einer der wenigen Posten in der Nebenkostenabrechnung, an denen sich mit vertretbarem Aufwand überhaupt noch etwas bewegen lässt. Grundsteuer, Versicherung und Wartungsverträge sind weitgehend gesetzt. Bei den Arbeitspreisen für Strom und Gas ist das anders.

Termine

Fristen ohne gemeinsamen Takt

Dreißig Objekte bedeuten dreißig Kündigungstermine. Wer sie nicht in einer Liste führt, verpasst sie irgendwann und zahlt dann Ersatzversorgung.

Nachweis

Entscheidungen, die begründet sein müssen

Eigentümer und Beiräte fragen nach. Ein Anbietername ohne Herleitung beantwortet die Frage nicht, er eröffnet die Diskussion.

Wechsel

Wechsel, die Nacharbeit erzeugen

Zählerstände, Objektanmeldungen, falsch adressierte Rechnungen: Mit der Unterschrift ist der Wechsel noch nicht erledigt. Fertig ist er erst mit der ersten korrekten Abrechnung.

Sorgfalt und Nachweis

Nicht die Zahl der Angebote entscheidet, sondern die Grundlage

Lange galt in der Wohnungseigentumsverwaltung die Faustregel, vor jeder größeren Beauftragung müssten drei Vergleichsangebote vorliegen. Der Bundesgerichtshof hat dieser starren Regel widersprochen: Eine allgemeine Pflicht, mehrere Angebote einzuholen, gibt es nicht. Maßgeblich ist, ob eine Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruht — gemessen am Maßstab eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers.

Für den Energieeinkauf ändert das wenig am praktischen Vorgehen und viel an der Begründung. Es geht nicht mehr darum, eine Mindestzahl von Angeboten vorzuweisen. Nachvollziehbar bleiben muss, welcher Bedarf ausgeschrieben wurde, wer angefragt wurde, was angeboten wurde und warum die Wahl auf ein bestimmtes Angebot fiel — auch dann, wenn es nicht das billigste war, etwa wegen Vertragsbedingungen, Preisanpassungsklauseln oder der Abwicklungsqualität des Versorgers.

Genau diese Unterlage liefern wir mit: eine Gegenüberstellung der eingegangenen Angebote mit Arbeitspreis, Grundpreis, Laufzeit und Bedingungen, dazu die Empfehlung mit Begründung. Sie können sie unverändert der Versammlung vorlegen oder ins Beiratsprotokoll aufnehmen.

Zur Rechtslage

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) entschieden, dass für Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen keine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote besteht. Entscheidend sei, ob die Beschlussfassung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruht.

Der Fall betraf Erhaltungsmaßnahmen, nicht Energielieferverträge. Der Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung gilt jedoch allgemein. Diese Darstellung ist eine Einordnung aus der Beschaffungspraxis und ersetzt keine Rechtsberatung.

Das Prinzip

Was eine Bündelausschreibung tatsächlich bewirkt

Bei einer Bündelausschreibung werden die Jahresmengen aller Objekte eines Verwalters zu einem Ausschreibungspaket zusammengefasst und gemeinsam am Markt angefragt. Aus vielen kleinen Abnahmestellen, die einzeln nach Standardtarif kalkuliert würden, wird eine Menge, für die ein Versorger ein eigenes Angebot rechnet.

Wichtig ist, was dabei nicht passiert: Die Objekte bleiben rechtlich getrennt. Jede Gemeinschaft, jeder Eigentümer bleibt eigener Vertragspartner mit eigener Abrechnung. Gebündelt wird die Nachfrage, nicht die Haftung. Objekte, deren Laufzeit noch nicht endet, bleiben zunächst außen vor und kommen in die nächste Runde; das Bündel wächst also über mehrere Ausschreibungen hinweg.

Auch der Aufwand für Sie fällt nur einmal an: eine Datenerhebung, eine Ausschreibung, ein Angebotsvergleich, eine Unterlage für die Versammlung — statt derselben Schleife für jedes Objekt einzeln.

Einzeln je ObjektGebündelt über alle Objekte
Kleinmenge, Kalkulation nach ListeVerhandelbare Jahresmenge
Jede Frist einzeln zu überwachenEin Fristenplan, ein Zeitfenster
Angebotsvergleich je ObjektEin Vergleich, eine Beschlussvorlage
Rückfragen an wechselnde AnsprechpartnerEin Ansprechpartner für alle Objekte
Im laufenden Betrieb

Was zwischen zwei Ausschreibungen zu tun ist

Fristenmanagement

Wir führen für Ihren Bestand eine Übersicht mit Objekt, Zählpunkt, Versorger, Vertragsende und Kündigungsfrist. Vor jeder auslaufenden Frist melden wir uns rechtzeitig, damit die Ausschreibung startet, solange noch Handlungsspielraum besteht, und nicht erst, wenn nur noch die Verlängerung zum Bestandspreis oder die Ersatzversorgung übrig bleibt.

Auf den Zeitpunkt kommt es dabei an. Strom- und Gaspreise am Terminmarkt schwanken über das Jahr erheblich. Wer sechs Wochen vor Vertragsende anfragt, nimmt den Preis, der gerade gilt; mit einem Jahr Vorlauf lässt sich der Zeitpunkt wählen.

Objektan- und -abmeldung

Wechselt ein Objekt den Verwalter, kommt ein Neubau hinzu oder fällt eine Einheit aus der Betreuung, muss das beim Versorger nachvollzogen werden: Anmeldung mit Zählerstand, Abmeldung zum Stichtag, Änderung der Rechnungsanschrift, Zuordnung der richtigen Abnahmestelle.

Das übernehmen wir. Sie melden uns die Änderung, wir klären sie mit dem Versorger und melden zurück, wenn sie bestätigt ist. Bei Rechnungen, die nicht zum Vertrag passen, reklamieren wir direkt beim Lieferanten, statt sie an Sie zurückzugeben.

Ablauf

Von der Objektliste zur unterschriebenen Beschlussvorlage

  1. 01Bestand aufnehmen

    Sie schicken uns die letzten Jahresabrechnungen und, falls vorhanden, eine Objektliste. Wir ergänzen Zählpunkte, Verbräuche und Vertragsenden.

  2. 02Verträge prüfen

    Laufzeiten, Kündigungsfristen und Preisbestandteile werden ausgewertet. Daraus entsteht der Fristenplan und die Reihenfolge der Ausschreibungen.

  3. 03Bedarf bündeln und ausschreiben

    Die Objekte mit passendem Zeitfenster werden zu einem Paket zusammengefasst und mit einheitlicher Leistungsbeschreibung bei regionalen Stadtwerken und Versorgern angefragt.

  4. 04Angebote gegenüberstellen

    Sie bekommen die Angebote vergleichbar aufbereitet, mit Empfehlung und Begründung — in einer Form, die sich der Eigentümerversammlung vorlegen lässt.

  5. 05Beauftragen und abwickeln

    Nach Ihrer Entscheidung übernehmen wir Vertragsabwicklung, Kündigungen, Objektanmeldungen und die Kontrolle der ersten Abrechnung.

  6. 06Im Bestand bleiben

    Der Fristenplan läuft weiter. Vor dem nächsten Vertragsende melden wir uns von selbst.

Häufige Fragen

Was Verwaltungen uns am häufigsten fragen

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Entscheidend ist, dass die Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruht und sich am Maßstab eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers halten lässt. Ein dokumentierter Ausschreibungsvorgang ist dafür der einfachste Weg: Er belegt, worauf die Entscheidung beruht. Vorgeschrieben ist eine Mindestzahl an Angeboten damit nicht. Eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Einzelfalls kann nur ein Rechtsanwalt vornehmen.

Eine feste Untergrenze gibt es nicht; gerechnet wird über die Jahresmenge, nicht über die Objektzahl. Ein einzelnes größeres Objekt mit Wärmepumpe kann mehr Gewicht haben als zehn kleine Allgemeinstromanschlüsse. Schicken Sie uns die Abrechnungen. Wir sagen Ihnen vor jedem Aufwand, ob sich das Verfahren in Ihrem Fall rechnet.

Nein. Jede Gemeinschaft und jeder Eigentümer bleibt eigener Vertragspartner mit eigener Abrechnung und eigener Zählpunktzuordnung. Gebündelt wird ausschließlich die Nachfrage im Ausschreibungsverfahren.

Sie bleiben in der laufenden Runde außen vor und werden im Fristenplan geführt. Sobald ihr Kündigungsfenster erreicht ist, kommen sie in die nächste Ausschreibung. Über mehrere Runden nähern sich die Laufzeiten einem gemeinsamen Takt an.

Wir. Anmeldung neuer Objekte, Abmeldung zum Stichtag, Zählerstände, Rechnungsanschriften und Reklamationen laufen über uns direkt beim Versorger.

Ihr nächster Schritt

Eine Objektliste reicht für den Anfang

Schicken Sie uns eine Aufstellung Ihrer Objekte mit den letzten Jahresabrechnungen. Sie bekommen von uns eine Einschätzung, welche Objekte sich sinnvoll bündeln lassen, wann das nächste Zeitfenster offen ist und was eine Ausschreibung realistisch bringen kann. Das ist unverbindlich, und Termindruck machen wir Ihnen dabei nicht.

Ansprechpartner ist Peter Krämer.

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Industria Consulting · Peter Krämer · Mülbergerstraße 99 · 73728 Esslingen am Neckar · 0711 33622370 · mail@industria-consulting.de

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