CO2-Kosten in der Heizkostenabrechnung: was die Verwaltung liefern muss

Seit 2023 zahlen Vermieter einen Teil der CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser selbst. Für die Verwaltung ist das keine politische Frage, sondern eine Abrechnungsaufgabe mit Fristen, Datenbedarf und einem Kürzungsrecht auf der Gegenseite. Drei Jahre nach Inkrafttreten sind die Regeln unverändert. Die Preise, um die es geht, haben sich dagegen bewegt. Was in der Abrechnung stehen muss, woher die Zahlen kommen und was sich 2027 und 2028 ändert, steht in diesem Beitrag.

Das Stufenmodell in einem Absatz

Aufgeteilt wird nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Je mehr Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr anfällt, desto größer der Anteil des Vermieters. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) sieht dafür zehn Stufen vor: In der untersten Stufe, unter 12 kg CO2 je Quadratmeter und Jahr, trägt der Mieter die Kosten vollständig, der Vermieter nichts. In der obersten Stufe, ab 52 kg je Quadratmeter und Jahr, kehrt sich das Verhältnis nahezu um: 95 Prozent Vermieter, 5 Prozent Mieter. Die Mitte, etwa 32 bis 37 kg, liegt bei hälftiger Teilung.

Für vermietete Nichtwohngebäude, also Büros, Verwaltungsgebäude und Gewerbeflächen, gilt bislang kein Stufenmodell, sondern eine pauschale Teilung: je zur Hälfte Mieter und Vermieter.

Wer ein schlecht gedämmtes Gebäude vermietet, kann die CO2-Kosten also nicht vollständig weiterreichen. Jede energetische Verbesserung, die das Gebäude eine Stufe nach unten bringt, senkt den Vermieteranteil dauerhaft.

Drei Angaben, die in die Heizkostenabrechnung gehören

Aus dem Stufenmodell folgen für die jährliche Abrechnung drei konkrete Pflichten:

1. Die CO2-Kosten ausweisen: als eigener Posten, nicht versteckt im Brennstoffpreis.
2. Das Gebäude einstufen: anhand des Ausstoßes je Quadratmeter Wohnfläche, mit Angabe der Berechnungsgrundlagen.
3. Den Vermieteranteil abziehen: der Mieter bekommt nur seinen Anteil in Rechnung gestellt.

Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen. Das gilt bereits dann, wenn nur eine der Pflichtangaben fehlt, nicht erst, wenn die Aufteilung ganz unterbleibt. Ist die Angabe vorhanden, aber falsch, greift das Kürzungsrecht nach dem Wortlaut des Gesetzes dagegen nicht; dort geht es dann um andere Einwendungen.

Der Engpass sitzt bei der Lieferantenrechnung

Die Zahlen, aus denen die Einstufung entsteht, produziert die Verwaltung nicht selbst. Sie stehen verpflichtend auf der Rechnung des Brennstoff- oder Wärmelieferanten. Anzugeben sind dort die Brennstoffemissionen der Lieferung in Kilogramm Kohlendioxid, der Preisbestandteil der CO2-Kosten, der heizwertbezogene Emissionsfaktor in Kilogramm je Kilowattstunde, der Energiegehalt der Lieferung in Kilowattstunden sowie ein Hinweis auf die Erstattungsansprüche.

In der Praxis ist genau das die Stelle, an der Abrechnungsrunden stocken. Fehlt eine dieser Angaben, lässt sich die Gebäudestufe nicht sauber bestimmen. Die Verwaltung steht dann mit einem Kürzungsrecht auf der Mieterseite da, das sie nicht selbst verschuldet hat. Deshalb sollten die Lieferantenrechnungen vor der Abrechnungsrunde auf Vollständigkeit geprüft werden, nicht während der Abrechnung. Wer eine Ausschreibung ohnehin plant, kann die Anforderung gleich in die Angebotsunterlagen aufnehmen. Wie das im Ablauf aussieht, beschreiben wir unter Energieeinkauf für Hausverwaltungen.

Sonderfall WEG

In der WEG-Verwaltung ist nicht die Gemeinschaft der Vermieter, sondern der einzelne vermietende Eigentümer. Die Aufteilungspflicht trifft ihn. Die Daten dafür entstehen aber in der Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Wer sie in welcher Form liefert, ist eine Frage des Verwaltervertrags und sollte dort geklärt sein, bevor die erste Nachfrage kommt.

Was sich 2027 und 2028 ändert

Der nationale CO2-Preis liegt 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Das Bundeskabinett hat am 12. August 2026 beschlossen, dass derselbe Korridor auch 2027 gilt. Ohne diese Änderung wäre der Preis im Übergangsjahr an das europäische System gekoppelt worden, mit entsprechend offener Spanne. Für die Obergrenze des Korridors bedeutet das bei einer Gasheizung rund 1,55 Cent je Kilowattstunde einschließlich Mehrwertsteuer.

2028 endet diese Planbarkeit: Dann übernimmt der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr, und der Preis bildet sich am Markt statt in einem Korridor. Der Wohnungswirtschaftsverband GdW begrüßt die Stabilität bis dahin, weist aber darauf hin, dass jeder Euro, den Wohnungsunternehmen für CO2-Kosten ausgeben, für energetische Sanierungen und bezahlbares Wohnen fehlt.

Für die Verwaltung heißt das: 2027 ist planbar, 2028 nicht. Und je näher 2028 rückt, desto stärker wirkt die Einstufung des Gebäudes. Sie entscheidet darüber, welcher Anteil eines dann höheren Preises beim Eigentümer hängen bleibt.

Was jetzt zu tun ist

Vier Dinge lassen sich sofort erledigen: die Lieferantenrechnungen des laufenden Jahres auf die fünf Pflichtangaben prüfen. Für jedes Objekt die Gebäudestufe dokumentieren, nicht nur berechnen. Im Verwaltervertrag klären, wer bei vermieteten Einheiten welche Daten liefert. Und bei anstehenden Vertragswechseln die Angaben gleich in die Ausschreibung aufnehmen. Wie eine solche Ausschreibung für Strom und Gas abläuft, zeigen wir auf der Leistungsseite.

Häufige Fragen

Gilt die Aufteilung auch für Gewerbeeinheiten im Haus?

Ja, aber nach einer anderen Regel. Für vermietete Nichtwohngebäude sieht das Gesetz keine Stufen vor, sondern eine hälftige Teilung zwischen Mieter und Vermieter.

Was passiert, wenn die Einstufung in der Abrechnung fehlt?

Dann darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen. Es genügt, wenn eine der vorgeschriebenen Angaben fehlt.

Ändert sich durch den Kabinettsbeschluss vom August 2026 etwas an der Aufteilung?

Nein. Der Beschluss betrifft nur die Höhe des nationalen CO2-Preises: den Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne, der nun auch 2027 gilt. Das Stufenmodell und die Abrechnungspflichten bleiben unverändert.

Kontakt

Wenn Sie für Ihre Objekte wissen möchten, ob die Angaben Ihres Lieferanten für die Einstufung ausreichen oder was ein Wechsel für die Energiekosten bedeuten würde: Eine kurze Rückmeldung genügt.

Peter Krämer · Industria Consulting
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